El mercado se vuelca al patrimonio

Mariana Stange es ingeniera civil y fue durante más de 12 años directora Comercial de la División Oficinas de una importante compañía de servicios inmobiliarios. Hace un año trabaja por su cuenta en la comercialización de inmuebles de este tipo, al que sumó el servicio de asesoramiento a empresas para la relocalización de sus instalaciones. Stange habló con Clarín de la actualidad del mercado.- ¿Qué necesitás saber para encontrarle una oficina a una empresa?- Las empresas -con todo el impacto económico que tiene la mudanza de una oficina- ya no encaran una búsqueda alocada del tipo “necesito tantos metros, salgo y alquilo”, sino que hay un trabajo más serio, con más planificación. Estábamos acostumbrados a buscar oficinas para que la mudanza sea el mes siguiente. Ahora es un proceso que puede llevar más de seis meses. Hay particularidades, pero los pedidos en general son: accesibilidad, esto es, que el grueso de los empleados pueda llegar mediante transporte público y de una forma segura. Cada vez hay más pedidos sobre el tema de la sustentabilidad, que sean edificios verdes; por un lado, por el ahorro energético; y por el otro, porque las multinacionales y las empresas más grandes están muy concientizadas sobre el medioambiente. Las compañías argentinas no tanto, aunque de a poco empiezan a subirse a la ola, especialmente las empresas más grandes. Estoy convencida que esto va a ir llegando a todo el mercado. Otro de los pedidos importantes es contar con buena tecnología. Esto incluye seguridad 24 horas, control de acceso, grupo electrógeno, buen sistema de aire acondicionado, sistema para cableado, piso técnico o muy buen pisoducto. Esos son los grandes temas, aunque de manera solapada, casi como en paralelo, también hay una cierta preocupación por la arquitectura. Sucede comúnmente que se encuentra el edificio que es ideal para la empresa, pero luego va el estudio de arquitectura y pasa un presupuesto con costos que arrancan en los 600 US$/m2 para la puesta a punto. Y para una empresa que tiene que mover 2 o 3 mil metros cuadrados encontrar oficinas implica hacer una inversión en dos o tres meses que hay que consensuar con la casa matriz, y tal vez se demora un poco más.- ¿Donde se encuentran este tipo de oficinas?- El mercado que cumple con estas premisas es lo que llamamos triple A o Clase A. Se ubica en el Centro, en Catalinas, Puerto Madero, Plaza Roma y Plaza San Martín. Más al norte, en Belgrano y Núñez. Y hay algún edificio en el corredor Libertador o el Polo Dot (General Paz y Panamericana). Ahí hay una linda concentración de esos edificios. También en el eje Libertador – Vicente López y en Panamericana hasta Olivos. Pero lo que está sucediendo es que hay una vacancia tan baja- ronda el 6%- que además ese metraje está diseminado en un montón de edificios, entonces cuando una empresa se decide a mudarse y sabe que necesita 3 mil metros cuadrados, tal vez no lo consigue, porque hay 2 mil metros en un edificio y mil en otro. El promedio en un mismo edificio de oficinas clase A está entre 2.000 y 2.500 m2.Categoría A. En Avenida de Mayo 1145 oficinas de punta detrás de una fachada patrimonial.- ¿Cuál es la respuesta del mercado?- Yo digo que es un mercado creativo y reactivo, porque por un lado espera que suceda algo para reaccionar pero también en algún aspecto es creativo porque ante la falta de oficinas y los costos de alquileres altos, ofrece alternativas. No nos olvidemos que el alquiler en esta categoría de oficinas está por encima de los 30 dólares el metro cuadrado. Una respuesta es la aparición de un submercado que es categoría B, con edificios de más de 30 años, exfábricas, exdepósitos, que los desarrolladores, ante esta necesidad y la falta de tierra, los reciclan, los ponen en valor y así vuelcan metros al mercado. Hoy tengo en cartera dos edificios, uno de 6 mil metros cuadrados y otro de 5 mil metros cuadrados con plantas grandes, una de mil metros que es como si fuera un clase A de Catalinas pero en una cáscara antigua totalmente reciclada: con piso técnico y aire acondicionado, entre otras cosas. Es un nuevo mercado que está tomando importancia. En la zona del Distrito Tecnológico muchos edificios de estas características se están poniendo en valor. Y suma que las empresas de coworking están tomando este tipo de edificio porque trabajan con plantas muy grandes. Esa es otra respuesta creativa del mercado. El coworking cada vez se posiciona más porque las empresas prefieren pagar algunos dólares más por puesto de trabajo a cambio de que le solucionen todos los problemas de infraestructura.- ¿Cómo está el precio de Buenos Aires en relación a la región?- Siempre estuvimos muy parejos con San Pablo y Santiago. Hoy estamos por debajo. Hace 12 años que estamos así, el mercado se fue quedando. Desde 2002 no entran empresas nuevas a nuestro país. La inseguridad jurídica hace que las empresas, pudiendo elegir, se decidan por San Pablo. Eso se mantiene a pesar del cambio de gobierno, aunque es verdad que en dos años no se puede revertir la imagen que Argentina tiene ante el mundo. Así y todo en un mercado que está desacelerado desde 2008 la demanda está activa y los valores se mantienen, porque hay muy pocos metros en oferta. Para que fluya el mercado debería tener un promedio de vacancia de un 10%, así el locatario no se aprovecha haciendo ofertas viles ni el propietario saca ventajas de más.

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