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Efecto dólar: cuál es el negocio inmobiliario con el que hoy ganás el doble que hace un año

adminabig — Tue, 10 Dec 2024 16:15:44 +0000

La pandemia reconfiguró completamente el negocio de las oficinas, aumentando la oferta y disminuyendo la rentabilidad. Sin embargo, desde hace un tiempo, varias piezas del tablero se empezaron a mover y este mercado se encuentra ante una jugada distinta, que llevó a que, en algunos casos, se duplique la ganancia que dejaban estos alquileres hace un año atrás.En 2023, la brecha entre el dólar oficial y el dólar blue era superior al 100%, pero desde hace varios meses la situación es otra. Hoy la moneda muestra muy poca diferencia entre ambos tipos de cambio, realidad que generó una revolución en el mercado de oficinas que se rige en dólares, pero que los propietarios reciben el pago del alquiler en pesos al tipo de cambio del dólar oficial. El escenario se reconfiguró y la situación dejó de ser tan desventajosa para los dueños de estas propiedades, cuya rentabilidad pasó de ubicarse el año pasado entre el 2 y el 3% a subir al 6% o a 8% en algunos casos.EL ÚNICO PAÍS DE SUDAMÉRICA QUE ESTÁ ENTRE LOS 5 MÁS LINDOS DEL MUNDO“Se trata de una renta más justa, que incentiva a que el mercado sea más atractivo desde el lado del desarrollador”, comparte Fernando Novoa Uriarte, director de Oficinas de Newmark Argentina y explica que volvieron a acercarse a “rentas más reales y competitivas”. “Hoy la brecha casi no existe, algo que corrige una situación que estaba totalmente desequilibrada”, opina Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával, y agrega: “Siempre el achicamiento de la brecha es positiva, da transparencia al mercado y confianza a los inversores”.Los proyectos en el mercado de oficinas son obras que llevan de 3 a 5 años y que precisan de grandes inversionesIgnacio SanchezAunque esto llevó a que los ingresos por el alquiler de oficinas -que hoy promedian los US$23,5/m² según Newmark, pero llegan a US$36/m² en las mejores oficinas- subieran (al hacer la conversión en pesos), los expertos consultados aseguran que, en muchos casos, no hubo grandes conflictos con los inquilinos: “El costo aumentó, pero el mercado sabía que lo que había antes era ficticio. No hubo negociaciones ni devoluciones, el mercado lo naturalizó y entiende que es normal”, señala Novoa Uriarte.ORO BLANCO: EL ALIMENTO PERFECTO PARA AUMENTAR LAS DEFENSAS Y MEJORAR EL ESTADO DE ÁNIMOHernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, comparte la mirada de Novoa, y asegura que el mercado no ha cambiado mucho, y que las empresas han continuado pagando el alquiler, “saben que durante mucho tiempo estuvo desfasado, entendieron que era algo lógico que podía pasar”. Y señala que en algunos casos ha ocurrido que, dado que “tuvieron un impacto fuerte en pesos, porque de un día para otro se duplicó el precio, algunos propietarios ofrecieron algún descuento o atención, para amortiguar el cambio”.Según brokers del sector, la rentabilidad en oficinas hoy está cercano a un 6%¿Invertir en el mercado de oficinas?Durante mucho tiempo, el mercado de oficinas vivió la mencionada situación de amplia brecha entre los tipos de cambio, que hacía que las empresas pagaran un alquiler muy barato, situación que implicó que el retorno de inversión para los propietarios fuera bajo. Si a esa ecuación se suma el impacto del Covid-19, el resultado habla de estragos en este ecosistema: surgió el home office, quedaron libres muchos metros de oficinas y se generó una sobreoferta. Sin embargo, frente al nuevo panorama, “a sólo defecto de que el oficial haya subido a comienzos del año y el dólar billete haya estado bajando últimamente y se acortaron las diferencias, mejora la rentabilidad, porque se achicó esa brecha que había”, explica Novoa y agrega: “Al disminuirse la diferencia, se vuelve un negocio más atractivo para los inversores”.El broker explica que, construir un edificio destinado a oficinas implica una inversión de entre US$60 y US$200 millones. Además, se trata de una apuesta en la que no existe preventa, herramienta que en el sector de las viviendas ayuda a ir financiando las obras. Sin embargo, “venimos de tres trimestres de absorción positiva y los edificios de mejor calidad técnica y ubicación se están ocupando”, expresa alarmado el broker, que agrega: “Si la demanda sigue en senda positiva -se toman más metros de los que ingresan-, en un futuro cercano va a haber una necesidad muy alta de oficinas de calidad y poca oferta”. Explica que la posibilidad de responder a esa demanda es lenta, ya que “hace tres años que no se toman decisiones de inversión en este mercado, que requiere de tres a cinco años de construcción”.VICTORIA´S SECRET LLEGA A UN SHOPPING DEL CENTRO PORTEÑO INSPIRADO EN LA FAMOSA TIENDA LE BON MARCHÉ DE PARÍSEl achicamiento en la brecha entre los tipos de cambio del dólar llevó a que se duplique la ganancia que dejan los alquileres de oficinas, con respecto a un año atrásIgnacio SanchezActualmente, según el último informe de Cushman & Wakefield, la vacancia de oficinas de alta categoría se encuentra en 15,9%. “Durante este trimestre, se ocuparon 14.812 m², lo que refleja una sólida demanda de este tipo de inmuebles. Este crecimiento está impulsado por una notable reducción de la tasa de vacancia en 0,7%., que representa una clara señal de recuperación del mercado”, agrega el informe. En el caso de los números de Newmark, la vacancia se ubicó en 16,9%, subiendo levemente respecto del trimestre anterior, “debido a la entrega de nueva obra terminada”. Por su parte, desde Toribio Achával también registraron un descenso en la superficie disponible, en comparación con los dos trimestres anteriores, lo que bajó el índice de vacancia del mercado y lo ubicó en 18,61%.Los datos de las tres firmas expertas en el sector señalan una tendencia positiva en la absorción de los metros disponibles, es así como desde Cushman hablan de 9564 m², en Newmark de 21.559 m² y en Toribio Achával de un poco más de 18.000 m² en el segmento Green y de 14.000 m² en el segmento clase A (en el tercer trimestre de 2024). “La oferta futura es acotada, entre lo que queda de 2024 y principios de 2025 ingresarán 104.109 m², de los cuales una porción importante ya está pre alquilada y sólo 44.225 m² quedarán por finalizar hasta el 2028”, señala el informe de Newmark.CÓMO SE LLAMA LA LÍNEA ONDULADA SOBRE LA Ñ SEGÚN LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLADesde Toribio Achával, aseguran que esta situación en la que la superficie en construcción permanece sin cambios continuará, debido a los altos niveles de vacancia, la espera de la definición de la modalidad de trabajo que prevalecerá en el futuro y por el incremento constante de los costos de construcción, que, en dólares, acumula un crecimiento de entre el 60% y 70% en lo que va del año, según Reporte Inmobiliario.“Con una oferta limitada y una demanda constante de espacios premium, las empresas, inversores y desarrolladores deberán actuar rápidamente para asegurar los mejores espacios disponibles”, agrega el informe de Newmark.Algunos de los nuevos proyectos se ubican sobre Avenida LibertadorPor María Josefina LanziTemasReal EstateAlquileresDólaresC.A.B.A.Conforme a los criterios deConocé másOtras noticias de Real EstateCréditos hipotecarios. Cuánta tenés que ganar para comprar un departamentoA metros de la cancha. Así se vivió la final del Abierto de Palermo desde el balcón top de la ciudad con celebrities e invitados VIPHistorias. Son argentinos y crearon una casa que se puede transportar

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Aumento de alquiler por debajo de la inflación: cuánto cuestan en cada barrio de Buenos Aires

adminabig — Fri, 29 Nov 2024 10:17:05 +0000

Los precios de publicación de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires continúan en aumento, pero la evidencia de la desaceleración se hace cada vez más latente: en noviembre los valores tuvieron un alza del 2,6%, luego del 3,4% registrado el mes anterior, de acuerdo al último informe de Zonaprop, y, además, el incremento se ubica por debajo de la inflación de la ciudad, que fue del 3,2% en octubre.De esta manera, la suba de los valores de publicación acumulan un incremento del 61% en lo que va del año, 61,1 puntos porcentuales por debajo de la inflación acumulada de CABA en los primeros 10 meses del año (122,1%), a partir de la derogación de la ley de alquileres plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023.Hay que tener en cuenta que los nuevos contratos que se establecen de acuerdo a estos valores se pactan bajo libertad contractual, a partir de la derogación de la ley; mientras que aún continúan en vigencia los contratos bajo la misma: los que se actualizan anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los que aumentan cada seis meses por Casa Propia. Estos últimos se cerraron luego de la actualización de la ley a fines de octubre del año pasado y hasta su derogación en diciembre.CUÁLES SON LAS TRES CARRERAS QUE YA NO CONVIENE ESTUDIAR, SEGÚN LA INTELIGENCIA ARTIFICIALLos departamentos chicos son los de mayor incremento de precio, en el último mes los monoambientes subieron un 3,12%; los dos ambientes un 2,56% y los tres ambientes un 2,54%.“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse por parte del propietario y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, hace referencia Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.En números concretos: un departamento de dos ambientes se ubicó en noviembre alrededor de los $538.324 mensuales, mientras que un monoambiente por $454.375 y uno de tres ambientes por $725.189 por mes.Precios promedio de publicación por tipología en CABAUn factor clave en los números revelados por los aumentos estables de los precios de publicación de los alquileres tiene relación directa con la oferta de las propiedades. Ya son ocho meses consecutivos con niveles de oferta que triplican a los que había previo a la derogación del DNU y noviembre no se quedó atrás: en el décimo mes del año, la oferta de alquileres volvió a aumentar: un 3,2%, “impulsada especialmente por las viviendas de uno y dos ambientes”, asegura Rouco.Barrio por barrio: cuánto cuesta alquilar en Buenos AiresLos valores por barrio, con precios de referencia por un dos ambientes de 50 m², se ordenan de la siguiente manera, según la plataforma inmobiliaria:Los barrios más carosPuerto Madero: $962.726Núñez: $603.036Palermo: $603.036Belgrano: $586.503Colegiales: $576.605Los barrios más baratosLugano: $383.381Vélez Sarsfield: $459.458Parque Avellaneda: $465.072La Boca: $474.579Floresta: $476.402Los barrios con precios intermediosVilla Pueyrredón: $522.442Parque Chacabuco: $520.246Paternal: $519.898San Telmo: $513.065Montserrat: $512.315ABRIRÁ UN NUEVO SHOPPING DE TRES PISOS EN EL EX BUENOS AIRES DESIGN: FUE DISEÑADO POR CLORINDO TESTA¿Cuánto aumentarán los contratos de alquiler en diciembre?En diciembre se actualizarán tres tipos de contratos de alquiler a la vez: los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia y los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la ley de alquileres. Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente en la fecha en que se firmó.En diciembre se actualizarán tres tipos de contratos de alquilerAjuste por ICLEn diciembre, los contratos firmados en el mismo mes el 2022 sufrirán una segunda y última suba interanual del 208,67%, casi 20 puntos menos que los registrados en noviembre (227,14%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $617.339, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.234.679 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.Ajuste por Casa PropiaCabe destacar que el próximo mes también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley en 2023 – desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigió este índice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en diciembre será del 66,97%.Por ejemplo, en diciembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $290.000. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de diciembre del 2023 bajo la actualización ley, el 1° de junio de 2024 comenzó a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $453.839, mientras que en la segunda actualización el valor será de $757.755.CRÉDITOS HIPOTECARIOS: CUÁLES SON LOS BANCOS CON LAS TASAS MÁS BAJAS PARA COMPRAR UN DEPARTAMENTOAjuste luego de la derogación de la ley de alquileresUn análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento en diciembre será del 10,69%.Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en septiembre de 2024, que debe ajustarse en diciembre, el último índice publicado por el Indec es de octubre 2024, por lo que el valor a pagar pasaría a ser de $442.750.LA NACIONTemasAlquileresReal EstateC.A.B.A.Conforme a los criterios deTipo de trabajo:noticia originalConocé másOtras noticias de AlquileresRanking. Qué renta deja alquilar una propiedad en zona norte y cómo varió en los últimos añosPara propietarios e inquilinos. Los métodos fáciles para calcular el aumento del alquiler en diciembreAlquileres. Cuánto aumentarán para quienes tienen el ajuste en diciembre

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El mercado inmobiliario cerró el mejor octubre en 6 años y récord en ventas con crédito hipotecario

adminabig — Fri, 22 Nov 2024 23:21:23 +0000

Con un contexto económico aún desafiante, el mercado inmobiliario parece haber encontrado una oportunidad de recuperación. En octubre, en la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de actos de compraventa alcanzó las 5987 escrituras, marcando un incremento del 31,3% respecto al mismo mes de 2023.Este repunte confirma el mejor mes de los últimos seis años para el sector, con un monto total de transacciones que ascendió a $635.115 millones, lo que representa un alza interanual del 232,1%, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos de la ciudad.UNA CÁMARA DE SEGURIDAD CAPTÓ EL MOMENTO EN EL QUE UN ROBOT CON IA CONVENCE A OTROS DE “ABANDONAR SUS TRABAJOS”De esta manera, el monto promedio de cada escritura fue de $106.082.380, lo que equivale a aproximadamente US$104.776 según el tipo de cambio oficial promedio. Este dato refleja un crecimiento del 152,9% en pesos en comparación con octubre del año pasado, mientras que en moneda estadounidense el aumento fue del 19,4%.“El número de escrituras es súper positivo para el sector. De alguna manera lo esperábamos, tanto por los efectos del blanqueo de capitales como por las operaciones que se están haciendo con crédito hipotecario”, asegura Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propieades.Al hacer la comparación con el mes anterior, cuando se registraron 5157 escrituras, octubre mostró un incremento del 16,1% en la cantidad de actos. Este salto mensual refuerza la tendencia de crecimiento sostenido que el sector viene evidenciando en el segundo semestre del año.“Volvemos a tener récord: el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6 mil escrituras. Refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas”, afirma Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad.LA HISTORIA DETRÁS DEL PUENTE DE 1916 QUE FUE CONSTRUIDO PARA EL TRANVÍA Y CONECTA PALERMO CON COLEGIALES Y BELGRANO“La cantidad de escrituras es una muy buena señal considerando que en 2017 -año del boom de los créditos UVA- fueron en torno a las 7000 escrituras”, sostiene Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. Y agrega: “Hay que tener en cuenta que las escrituras son actos que se hacen sobre propiedades entregadas, por lo que no incluye boletos de compraventa o adhesiones hechas sobre departamentos en pozo y obra. Si vemos el total del mercado, notamos que se está expandiendo de forma acelerada”.El dato alentador: los créditos hipotecariosUno de los datos más destacados es el aumento en las escrituras formalizadas con hipoteca: se registraron 944 en octubre, casi un 16% del total de las transacciones. Estos números reflejan un incremento del 300% respecto al mismo mes de 2023 y un 33,9% más que el mes anterior (en septiembre las operaciones con hipoteca fueron 705 -casi un 14% del total de septiembre-). Es decir, en solo cuatro meses el mercado pasó de tener 150 a casi 1000 operaciones con crédito.“La vuelta de los créditos hipotecarios generó que se acelere el volumen de compra en el mercado y que se amplíe la demanda”, asegura Martín Boquete, director de Toribio Achával.Un dato clave es que, en lo que va del año, el acumulado de actos con hipoteca asciende a 2914, un 113% más que en 2023. Este repunte responde, en parte, a una mayor estabilidad cambiaria y a la reactivación del crédito, condiciones fundamentales para dinamizar el mercado.“El crédito hipotecario multiplica el nivel de actividad y genera un crecimiento exponencial que con el tiempo se estabilizará”, dice Boquete. “Para que realmente crezca la demanda y haya un boom de créditos falta que crezcan los ingresos, eso hará que mas personas puedan acceder a los préstamos, pagar las cuotas y que tengan confianza en que vale la pena comprar en Argentina”, agrega.Comparación anual de escrituras con hipoteca de octubreEl regreso de las hipotecas como una opción viable para las familias es un síntoma positivo para el mercado. No solo permite a más personas acceder a la vivienda propia, sino que también incentiva nuevas operaciones y proyectos inmobiliarios. “Ya empieza a aparecer el impacto del crédito hipotecario y esto se traduce en mayor accesibilidad a la vivienda”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.EL DILEMA QUE VIVEN LAS PERSONAS FANÁTICAS DEL HOME OFFICE“Con este nivel vamos a superar las 50 mil compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible. Trabajamos para que se sistematice la rueda hipotecaria”, finaliza De Bártolo.Los especialistas del mercado coinciden en que el motivo detrás del buen número de escrituras está en el atractivo de los precios y en la paz cambiaria, elementos que harán que en los meses que restan del año continuará la tendencia alcista en las operaciones de compraventa.¿Cuál es el escenario ideal para que continúe funcionando el mercado? “Que no haya variaciones bruscas de dólar, eso da temor a la gente y desalienta o hace caer carpetas porque aumenta el presupuesto”, explicaron desde el colegio.Sobre este punto hace referencia el gerente de Interwin: “Es necesaria una estabilidad económica porque esta controla la inflación y permite que los créditos hipotecarios funcionen. Ya que le dan a las familias la confianza de invertir en un proyecto de largo plazo, como comprar una vivienda”.Expectativas a futuroLos especialistas del mercado inmobiliario concuerdan en que el 2024 es solo el comienzo y que el año que viene el crecimiento será mucho mayor. “La Argentina está en años de transición y en el 2025 continuará esa transición. Pero lo que si creo es que habrá un récord de créditos hipotecarios; va a ser el primero de los años buenos”, sostiene esperanzado Boquete.En cuanto a los niveles de oferta, todavía continúan estando bajos. “Hay gente que ahora no quiere vender; hay otros que si; y después existen algunos que ponen sus propiedades en el mercado pero a precios no convalidados por la demanda porque no tienen apuro”, explica el director de Toribio Achával. El bróker afirma que los precios de las propiedades vienen subiendo, luego de años años a la baja, y que se espera que esta tendencia continúe en alza hasta que “se vuelvan a acomodar”.Por su parte, la directora de Ocampo Propiedades remarca que sus expectativas en cuanto al futuro del mercado son positivas: “Por supuesto que siempre vienen atadas a la coyuntura macro, socio-política y económica, en la medida q las noticias sean positivas la demanda seguirá creciendo”.“El sinceramiento de las variables reales de la economía nos conduce indefectiblemente hacia una vida financiera mas ordenada que potenciará los créditos, inversiones, posibilidad de expansión y un circulo virtuoso general. Este es un momento económico complejo, pero parece que lo peor esta ya pasando”, concluye Raggio.Por Candela ContrerasTemasEscriturasReal EstateC.A.B.A.Conforme a los criterios deTipo de trabajo:noticia originalConocé másOtras noticias de EscriturasCréditos hipotecarios sin escritura. La alternativa para comprar un departamento nuevo o en construcciónCambio de ciclo. El dato que sorprendió y confirma que es el mejor momento para comprar una propiedad”Aún hay oportunidades”. El motivo por el que las ventas de propiedades se disparan y alcanzaron un récord histórico en julio

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